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POR Max Navarro

En general los notarios públicos son políticamente expertos e intuitivos, legalmente son aptos y preparados y técnicamente son hábiles y congruentes.

Pero carecen de formación histórico-arquitectónica y evidentemente también adolecen de instrucción teórico-arquitectónica: no les queda claro cuál es la diferencia entre modernismo y  contemporáneo, ni que vale más, si el posmodernismo o el deconstructivismo, lo cual los hace erráticos en términos de valuación inmobiliaria.

La formación histórico-arquitectónica les daría los elementos de valuación inmobiliaria profundos de carácter histórico que conforma la creación del verdadero “patrimonio arquitectónico” de una sociedad, ósea una mirada al pasado.

La formación teórico-arquitectónica, les daría los elementos de criterio para estructurar la valuación en términos de trascendencia inmobiliaria, alejándose de las peligrosas modas que derivan en grandes pérdidas económicas en cada época, es decir una mirada al futuro.

En la valuación inmobiliaria tradicional, se define que el valor de la propiedad está compuesto por su ubicación + área de terreno + área construida + utilidad y no intentan siquiera explorar el factor oculto y de mayor trascendencia que conforma el valor de una propiedad.

Las contribuciones aditivas que aportan la ubicación + área de terreno +  área construida + utilidad hacen la comprensión del “origen total” del valor de la propiedad, pero evidentemente es inexacto e insuficiente.

Aparentemente la globalización de los mercados hace 23 años, con el ingreso de México al Tratado de Libre Comercio en 1994, y el ingreso a la OCDE, insertó a nuestro país en la aldea global de manera absoluta en valores y pensamiento, dio con el factor oculto de la valuación de mercado vinculado al capital y se define como: “los flujos de rentas son los que determinan el valor real de la propiedad, el mercado no se equivoca”.

Esta premisa de los flujos de rentas ha cambiado la cara de los valores inmobiliarios en el mercado, en México y en el mundo, pero lamentablemente cada vez se comprueba más, que es insuficiente.

Como consecuencia de esta globalización el Colegio de Valuadores de México define que:

- Valor de mercado, es el precio al que un activo se negociaría en un entorno de subasta en mercado abierto.

- Valor en uso,  es el valor presente neto de un flujo de efectivo que un activo genera para un propietario específico en virtud de un uso específico.

-Valor de la inversión, es el valor para un inversor en particular, y puede o no puede ser superior al valor de mercado de una propiedad. Las diferencias entre el valor de inversión de un activo y su valor de mercado proporcionan la motivación para que los compradores o vendedores ingresen al mercado.

- Valor asegurable, es el valor de bienes raíces cubiertos por una póliza de seguro.

- Valor de liquidación, puede ser analizado como una liquidación forzada o una liquidación ordenada y es un estándar comúnmente buscado de valor en los procedimientos de quiebra.

- Valor de originalidad, es una óptica poco usada, que desafía el pensamiento tradicional e introduce una nueva, poderosa y riesgosa explicación de la fuente de los valores de la propiedad.

Vea usted, una clara evidencia: en opinión de un notable valuador de nuestra ciudad, en un artículo publicado en mayo del 2017 establece: El valor de una casa que produzca cien mil pesos de renta anual, en la ciudad de León, Guanajuato con un CAP de 5% el valor del inmueble sería igual a NOI/CAP= 80,000/.05=$1,600,000.00  n claro ejemplo que obedece a la premisa: ¡el mercado manda!

Pero si usted compara este criterio con los usados en sociedades con mayor desarrollo y experiencia en el ámbito inmobiliario, usted encontrara una variable inexistente en nuestros estándares de valuación, la “reincorporación del activo a través del tiempo” y esto tiene que ver con la belleza del inmueble, es un valor que no es comprensible ni valuado en nuestro mercado inmobiliario.

En la historia de cada país, es evidente que existen ciclos históricos y sociales, los cuales cambian y evolucionan en función de sus ideales y de sus intereses, pero existen inmuebles que permanecen a través de estos ciclos y  la otra gran mayoría, que son denostados y  destruidos.

En Francia, Alemania y Japón, por mencionar algunos mercados reales, reconocen esta variable que es notable a la hora de valuar un inmueble, en México ni la conocemos!

El factor oculto en esta variable es, la Belleza, ¿o usted ha visto una valuación inmobiliaria con esta variable?  ¡enséñemela por favor!

Solo los inmuebles que poseen una belleza innata, reconocida en la memoria colectiva de la sociedad en su conjunto, tienen una reincorporación de uso a través de las épocas, no importa ni el uso, ni la moda y pertenecen a otra clase de valores en nuestra cultura. Esta clase de propiedades, gracias a su estética notable tienen la gran cualidad de reincorporar el activo a través del tiempo.

La valuación de este atributo es, la gran oportunidad de nuestros notarios para agregar el valor oculto real de estos apreciados y escasos inmuebles.

 

 




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