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Para poder llevar a cabo cualquier proyecto es necesario contar con una o varias fuentes de financiamiento. En su conjunto, estas componen la estructura de capital del proyecto. Encontrar la mezcla de financiamiento adecuada es como un traje a la medida para cada proyecto inmobiliario o inversionista.

Dentro de las principales funciones de un asesor financiero se encuentran el considerar los pros y contras de cada una de las fuentes de financiamiento. Esto llevará a la estructura ideal que permita contar con un proyecto sano y con suficiente flujo de efectivo para su operación.

CAPITAL SEMILLA
Es el capital que se aporta al inicio del proyecto. Por lo general, es para evaluar la factibilidad del proyecto y gestionar trámites que den cierta certeza para la invitación a nuevos inversionistas a este, o bien, para continuar con el desarrollo del mismo. Esta fuente, normalmente, es aportada por familiares y personas cercanas al inversionista.

CAPITAL PRIVADO
Son fondos encargados de la administración del capital de varios inversionistas. En búsqueda de una diversificación a su portafolio, pueden tomar como opción el desarrollo inmobiliario para invertir. Estos fondos buscan participar de forma activa en la gestión del desarrollo del negocio aportando su conocimiento y experiencia
para la aplicación de estrategias que ayuden a la maximización de utilidades.

PROVEEDORES (CAPITAL EN ESPECIE)
Por medio del capital en especie, se puede invitar a los proveedores a aportar materiales lo mano de obra al desarrollo a cambio de un porcentaje de participación dentro del activo. Sin embargo, vale la pena definir
bien los alcances y roles para evitar conflictos de intereses.

CROWDFUNDING
Es una forma de democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria, ya que el proyecto puede llegar a una gran cantidad de personas. Esto permite disminuir el monto de inversión por cada inversionista, todo mediante medios digitales. El rendimiento ofrecido a los inversionistas puede ser mediante un esquema de deuda o como participación del rendimiento del proyecto.

MERCADO DE CAPITALES
En el mercado de capitales están comprendidos instrumentos como son:

 Las FIBRAS (Fideicomiso de Inversión y Bienes Raíces) buscan la construcción o la adquisición de desarrollos con una ocupación que genere un rendimiento atractivo a los inversionistas. Están disponibles por si se quiere invertir en el sector inmobiliario para inversionistas particulares o institucionales.

Los CKDes (Certificados de Capital de Desarrollo) están diseñados para algunos sectores con crecimiento en México y que se relacionen con infraestructura, minería, inmobiliarios, tecnológicos, etc. Sus inversionistas son institucionales, principalmente las AFORES. CRÉDITO Y DEUDA.

La deuda se obtiene mediante el financiamiento de algún banco u otro tipo de instituciones financieras. Las variables que definen el monto o la participación dentro de la estructura de capital son diversas. Como prioridad se evalúa el perfil del inversionista al cual se está asesorando, ya que a mayor grado de apalancamiento de un proyecto, este no sólo ayuda a maximizar el rendimiento, sino que también incrementará el
riesgo.

El factor macroeconómico es una variable importante por considerar, debido a las tasas de interés, ya que a un largo tiempo de ejecución del proyecto, sumado a los gastos financieros por pago de intereses, pueden mermar la utilidad del negocio.

Las políticas del monto de deuda dependen de la institución que esté aportando el crédito. Una medida común es que el préstamo sea equivalente a un porcentaje del valor del proyecto, llamado loan-to-value el cual será definido por el banco.

POR JORGE MURILLO, jorge.murillo@orange.com.mx




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